Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est interdit en France. Cette mesure, introduite par la loi Énergie-Climat, marque le début d'un calendrier d'éviction des passoires thermiques du marché locatif. Propriétaires bailleurs : voici ce que vous devez savoir pour rester en conformité.
Le calendrier des interdictions de location
La loi prévoit un calendrier progressif, du DPE le plus dégradé vers le moins mauvais :
| Date | Interdiction |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | Interdiction de louer les logements classés G (nouvelles locations et renouvellements) |
| 1er janvier 2028 | Extension aux logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Extension aux logements classés E |
Ces interdictions s'appliquent aux nouvelles mises en location et aux renouvellements de bail. Les contrats en cours ne sont pas résiliés automatiquement, mais ils ne peuvent pas être renouvelés si le logement ne remplit pas les critères à l'échéance. Aucune augmentation de loyer n'est possible pour les logements F et G, ni en cours de bail, ni lors du renouvellement.
En France, on estime à 5,2 millions le nombre de passoires thermiques (F et G confondues), dont environ 1,8 million classées G. Le stock concerné par l'interdiction de 2025 est donc considérable.
Les obligations concrètes pour les propriétaires
Depuis le 1er janvier 2025, un propriétaire bailleur ne peut plus :
- Proposer un logement G à la location pour une nouvelle location.
- Renouveler un bail existant si le logement est classé G sans avoir réalisé de travaux de rénovation.
- Augmenter le loyer d'un logement classé F ou G en cours de bail.
Le DPE doit être fourni au locataire dès la mise en annonce du bien. Il doit également être annexé au contrat de bail. Un DPE erroné ou falsifié engage la responsabilité civile du bailleur.
À noter : la directive EPBD européenne impose aux États membres de rénover progressivement leur parc immobilier. La France s'aligne sur ces exigences, avec des obligations de résultat sur les passoires thermiques.
Les sanctions encourues
Le non-respect de l'interdiction de louer expose le propriétaire à plusieurs risques :
- Amende administrative pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros selon les dispositions réglementaires en vigueur.
- Action du locataire : le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir des travaux, une réduction de loyer ou la résiliation du bail.
- Responsabilité contractuelle si le bien est loué en violation de la loi, le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts.
Le risque réputationnel et financier est réel : les décisions jurisprudentielles tendent à se durcir sur ce sujet.
Les aides disponibles pour rénover
Rénover une passoire thermique a un coût, mais l'État a mis en place plusieurs dispositifs pour alléger la facture :
MaPrimeRénov' est l'aide principale. Son montant dépend des revenus du foyer et des travaux réalisés :
- Pour une rénovation globale (amélioration d'au moins deux classes DPE), les aides peuvent atteindre 70 % du coût pour les ménages modestes.
- Pour des gestes isolés (isolation des combles, changement de chaudière), les montants sont plus limités mais cumulables.
Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) permettent d'obtenir des primes supplémentaires versées par les fournisseurs d'énergie, en échange de travaux d'économies d'énergie certifiés.
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) finance jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sans intérêts, remboursable sur 20 ans.
Les aides locales (régions, collectivités) peuvent compléter ces dispositifs. L'Agence nationale de l'habitat (Anah) gère la plupart de ces aides, accessibles via le site Mon Accompagnateur Rénov'.
Y a-t-il des recours pour les propriétaires ?
Des discussions parlementaires ont porté sur un éventuel assouplissement du calendrier, notamment pour les propriétaires en situation financière difficile ou pour les logements en copropriété (où les décisions de travaux dépendent d'une assemblée générale). Des propositions de loi ont été déposées, mais le cadre général reste en vigueur.
Quelques cas d'exonération existent : logements loués sous régime de conventionnement Anah avec travaux en cours, ou situations particulières liées à des contraintes architecturales (patrimoine classé). Ces cas restent marginaux et nécessitent un accompagnement juridique spécifique.
L'audit énergétique obligatoire est désormais requis avant toute vente d'une passoire thermique : il constitue une bonne base de travail pour planifier les rénovations.
Sources
- Service-Public.fr – Passoires thermiques : interdiction de location DPE G
- Imope – Interdiction de location DPE F et G : calendrier et obligations
- Devis Diagnostics Immobilier – Calendrier DPE 2025-2028
Conclusion
L'interdiction de louer les logements G n'est pas une menace lointaine : elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Les propriétaires qui attendent s'exposent à des sanctions croissantes et à une dévaluation de leur bien. Anticiper la rénovation, c'est non seulement se mettre en conformité avec la loi, mais aussi valoriser son patrimoine et réduire les charges de ses locataires. Les aides existent et sont significatives : les mobiliser maintenant est la décision la plus rationnelle. La conformité environnementale des entreprises suit des logiques similaires : anticiper vaut toujours mieux que subir.
