Le 29 mai 2026, la directive EPBD révisée (UE 2024/1275) devra être transposée dans le droit national de chaque État membre. Ce texte, adopté le 12 avril 2024 par le Conseil de l'Union européenne et publié au Journal officiel le 8 mai 2024, redéfinit les exigences de performance énergétique des bâtiments en Europe. En France, le projet de loi d'adaptation au droit de l'Union européenne (DADUE) intégrant cette transposition est examiné au Sénat depuis début février 2026.
Voici ce que la directive impose, le calendrier à retenir et les conséquences concrètes pour les propriétaires, les bailleurs et les entreprises en France.
Qu'est-ce que la directive EPBD ?
La directive EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) constitue le principal instrument législatif européen encadrant la performance énergétique des bâtiments. Première version adoptée en 2002, révisée en 2010, puis en 2018, la refonte de 2024 marque un tournant : elle introduit pour la première fois la notion de « bâtiment à émissions nulles » (zero-emission building) et fixe des trajectoires contraignantes de réduction de la consommation d'énergie.
Le bâtiment représente 40 % de la consommation d'énergie finale et 36 % des émissions de gaz à effet de serre dans l'Union européenne. Environ 75 % du parc immobilier européen est considéré comme inefficace sur le plan énergétique. La directive EPBD révisée s'inscrit dans le cadre du Green Deal européen, dont l'objectif est d'atteindre la neutralité carbone d'ici 2050.
Les obligations clés de la directive révisée
Bâtiments neufs à zéro émission
La directive impose que tous les nouveaux bâtiments soient à émissions nulles sur site (aucune combustion d'énergie fossile) :
- 1er janvier 2028 : pour les bâtiments publics neufs.
- 1er janvier 2030 : pour tous les autres bâtiments neufs, résidentiels et non résidentiels.
Un bâtiment à émissions nulles se définit par une très haute performance énergétique, un besoin résiduel couvert par des énergies renouvelables (produites sur site ou à proximité) et l'absence de toute émission de carbone provenant de combustibles fossiles sur place.
Rénovation du parc non résidentiel
Pour les bâtiments non résidentiels existants, la directive fixe des seuils de performance énergétique maximale :
- D'ici 2030 : les 16 % les moins performants du parc devront avoir été rénovés.
- D'ici 2033 : les 26 % les moins performants devront l'être.
- D'ici 2040 puis 2050 : chaque État membre définit des seuils de performance de plus en plus exigeants dans sa feuille de route nationale.
Concrètement, cela revient à commencer par les bâtiments tertiaires les plus énergivores — une logique cohérente avec le décret tertiaire déjà en vigueur en France, qui impose des réductions de 40 % d'ici 2030 aux bâtiments de plus de 1 000 m².
Trajectoire résidentielle
Pour le parc résidentiel, la directive laisse davantage de souplesse aux États membres. Chaque pays devra réduire la consommation moyenne d'énergie primaire de ses bâtiments résidentiels :
- De 16 % d'ici 2030 (par rapport au niveau de référence fixé à 2020).
- De 20 à 22 % d'ici 2035.
Au moins 55 % de cette baisse devra être atteinte grâce à la rénovation des 43 % de bâtiments résidentiels les moins performants.
Passeport de rénovation
Nouveauté majeure : les États membres devront introduire d'ici le 29 mai 2026 un passeport de rénovation basé sur un cadre commun européen. Ce document, propre à chaque bâtiment, détaillera une feuille de route de rénovation par étapes, incluant les travaux recommandés, les coûts estimés, les économies d'énergie attendues et les aides financières mobilisables.
Fin progressive des chaudières fossiles
La directive prévoit la suppression des subventions aux chaudières utilisant des combustibles fossiles autonomes à partir de 2025. Les États membres devront fixer des mesures pour atteindre l'élimination complète des chaudières fossiles dans les bâtiments d'ici 2040.
Solaire obligatoire
L'installation de systèmes solaires devient progressivement obligatoire :
- Dès 2027 sur les bâtiments publics et non résidentiels neufs (surface utile supérieure à 250 m²).
- Dès 2029 sur les bâtiments résidentiels neufs.
- Dès 2031 sur les bâtiments non résidentiels existants faisant l'objet d'une rénovation importante.
Calendrier de transposition et situation en France
| Échéance | Obligation |
|---|---|
| 29 mai 2026 | Transposition dans le droit national |
| 31 décembre 2026 | Remise du plan national de rénovation des bâtiments |
| 1er janvier 2028 | Bâtiments publics neufs zéro émission |
| 1er janvier 2030 | Tous les bâtiments neufs zéro émission |
| 2030 | 16 % du parc non résidentiel rénové, -16 % conso résidentielle |
| 2033 | 26 % du parc non résidentiel rénové |
| 2035 | -20 à 22 % conso résidentielle |
| 2040 | Élimination des chaudières fossiles |
En France, l'article 45 du projet de loi DADUE assure la transposition. Le texte est examiné au Sénat depuis le 4 février 2026. La bonne nouvelle : la France dispose déjà d'un cadre réglementaire avancé (RE2020, DPE, décret tertiaire, loi Climat et Résilience) qui facilite la mise en conformité. La transposition devrait être relativement indolore sur le plan juridique, même si des ajustements techniques restent nécessaires, notamment sur le format du passeport de rénovation et l'harmonisation avec le DPE français.
Le DPE et les interdictions de location en France
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier d'interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques, en cohérence avec l'esprit de la directive EPBD :
- Depuis janvier 2025 : les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location (les G+ étaient déjà interdits depuis 2023).
- 1er janvier 2028 : interdiction pour les logements classés F.
- 1er janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.
Ces interdictions concernent les nouveaux baux et les renouvellements. Un logement déjà loué sous bail en cours n'est pas immédiatement affecté, mais le sera au moment du renouvellement.
MaPrimeRénov' 2026 : les aides recentrées
Le budget 2026 a recentré MaPrimeRénov' sur les passoires thermiques. Les principales évolutions :
- Parcours accompagné réservé aux logements classés E, F ou G (les classes C et D sont exclues).
- Plafonds abaissés : 30 000 euros pour un saut de deux classes DPE (contre 40 000 euros auparavant), 40 000 euros pour trois classes ou plus (contre 55 000 euros).
- Suppression du bonus sortie de passoire (10 % supplémentaires auparavant).
- Taux de subvention révisés : de 10 % pour les revenus supérieurs à 80 % pour les revenus très modestes.
- Isolation des murs exclue en geste seul : obligatoirement intégrée dans une rénovation d'ampleur.
Les certificats d'économie d'énergie (CEE) restent mobilisables en complément, et l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer le reste à charge jusqu'à 50 000 euros.
Implications pratiques pour les acteurs
Propriétaires bailleurs
La combinaison de l'interdiction de location des passoires thermiques et de la directive EPBD crée une pression sans précédent. Un propriétaire d'un logement classé F dispose de moins de deux ans pour engager des travaux sous peine de ne plus pouvoir louer. L'audit énergétique obligatoire constitue souvent le premier pas pour établir un plan de rénovation cohérent.
Entreprises du secteur tertiaire
Le décret tertiaire impose déjà des réductions de 40 % d'ici 2030 sur les bâtiments de plus de 1 000 m². La directive EPBD ajoute une couche européenne : les 16 % les moins performants du parc non résidentiel devront être rénovés à la même échéance. Pour les entreprises soumises à la CSRD, la performance énergétique du patrimoine immobilier devra figurer dans le rapport de durabilité.
Professionnels du bâtiment
La montée en puissance des obligations génère une demande massive de diagnostiqueurs DPE, d'auditeurs énergétiques et d'artisans qualifiés RGE. La tension sur les compétences constitue un risque pour la tenue du calendrier.
Sources
- Directive (UE) 2024/1275 — texte officiel EUR-Lex
- Commission européenne — adoption de la directive EPBD
- FNMS — transposition EPBD au Sénat, février 2026
- FFB — impact de la directive en France
- Service-public.fr — interdiction de location passoires thermiques
Conclusion
La directive EPBD révisée n'est pas une révolution pour la France, qui dispose déjà d'un cadre ambitieux. Mais elle harmonise et accélère la transition à l'échelle européenne. Le vrai défi n'est pas juridique — il est opérationnel : rénover des millions de bâtiments dans un contexte de tension sur les compétences, de baisse des aides et d'incertitude économique. Pour les propriétaires et les entreprises, le mot d'ordre reste le même : anticiper. Chaque année de retard augmente le coût des travaux et réduit les aides disponibles.
