La France compte environ 7 200 sites pollués recensés dans la base de données BASOL, dont plus de 3 500 nécessitent encore des actions de dépollution ou de surveillance. Le traitement de ces sites représente un enjeu sanitaire, environnemental et foncier majeur — et la loi Industrie verte d'octobre 2023 a renforcé les outils juridiques pour accélérer leur réhabilitation.
Le cadre juridique des sites et sols pollués
Définition réglementaire
Un site pollué est un site dont le sol, le sous-sol ou les eaux souterraines présentent une contamination susceptible de provoquer une nuisance ou un risque pour les personnes ou l'environnement. En droit français, la gestion des sites pollués repose sur deux piliers :
- La police des installations classées (articles L.512-1 et suivants du code de l'environnement) — pour les sites liés à une ICPE actuelle ou ancienne
- La police des déchets (articles L.541-1 et suivants) — pour les sites contaminés par des déchets abandonnés
Les bases de données de référence
| Base | Contenu | Gestionnaire |
|---|---|---|
| BASOL | Sites pollués ou potentiellement pollués appelant une action des pouvoirs publics | Ministère de la Transition écologique |
| BASIAS (remplacée par SIS/CASIAS) | Anciens sites industriels et activités de service | BRGM |
| SIS (Secteurs d'Information sur les Sols) | Terrains où la connaissance de la pollution justifie une surveillance | Préfet, inscrit dans les documents d'urbanisme |
Principe pollueur-payeur
Le principe fondamental est la responsabilité de l'exploitant de l'ICPE à l'origine de la pollution. En cas de cessation d'activité, l'exploitant — ou le dernier exploitant — est tenu de remettre le site dans un état compatible avec l'usage futur défini (article L.512-6-1 du code de l'environnement). Si l'exploitant est défaillant (liquidation judiciaire, disparition), la responsabilité remonte au propriétaire du terrain, puis à l'État via l'ADEME (dispositif sites orphelins).
La procédure de réhabilitation
Étape 1 : le diagnostic
Le diagnostic de pollution comprend deux phases normalisées (norme NF X 31-620) :
- Étude historique et documentaire : identification des activités passées, des substances potentiellement présentes, des voies de transfert
- Investigations de terrain : sondages, prélèvements de sol et d'eaux souterraines, analyses chimiques en laboratoire accrédité COFRAC
Étape 2 : le plan de gestion
Le plan de gestion définit les mesures de réhabilitation en fonction de l'usage futur du site. Deux approches sont possibles :
| Approche | Description | Usage type |
|---|---|---|
| Traitement à la source | Excavation et traitement des terres polluées (traitement sur site ou hors site) | Usage sensible (résidentiel, écoles) |
| Gestion in situ | Confinement, atténuation naturelle surveillée, restrictions d'usage | Usage industriel ou commercial |
La loi Industrie verte a renforcé l'exigence de traitement à la source lorsque c'est techniquement et économiquement faisable, plutôt que le seul confinement.
Étape 3 : les travaux de dépollution
Les techniques de dépollution sont sélectionnées en fonction de la nature des polluants et du contexte hydrogéologique :
- Excavation et traitement hors site : technique la plus courante, coûteuse mais efficace pour les pollutions concentrées
- Venting / bioventilation : extraction des polluants volatils par aspiration d'air dans le sol
- Pump & treat : pompage et traitement des eaux souterraines contaminées
- Bioremédiation : utilisation de micro-organismes pour dégrader les polluants organiques
- Confinement : barrières physiques (géomembranes, parois moulées) pour isoler la pollution
- Phytoremédiation : utilisation de plantes pour extraire ou stabiliser les polluants métalliques
Étape 4 : la surveillance post-remédiation
Un programme de surveillance est mis en place pour vérifier l'efficacité des mesures de réhabilitation dans le temps. La durée varie de 5 à 30 ans selon la nature de la pollution et le mode de gestion retenu.
Le dispositif du tiers demandeur
Principe
Le mécanisme du tiers demandeur, créé par la loi ALUR de 2014 (article L.512-21 du code de l'environnement) et renforcé par la loi Industrie verte de 2023, permet à un tiers — généralement un aménageur ou un promoteur immobilier — de se substituer à l'exploitant pour assurer la réhabilitation d'un site ICPE en cessation d'activité.
Pourquoi ce dispositif existe
Le constat est simple : de nombreuses friches industrielles restent à l'abandon pendant des années, voire des décennies, parce que :
- L'exploitant est défaillant financièrement
- Le coût de la dépollution dépasse la valeur foncière du terrain
- L'exploitant n'a aucun intérêt économique à réhabiliter pour un usage qu'il ne maîtrise pas
Le tiers demandeur apporte une solution en prenant en charge les coûts de dépollution en échange du droit de reconvertir le foncier — et de la valeur immobilière qui en découle.
Procédure détaillée
- Accord de l'exploitant : le tiers demandeur doit obtenir l'accord de l'exploitant (ou du dernier exploitant connu) et du propriétaire du terrain
- Dossier de demande : le tiers demandeur dépose un dossier auprès du préfet, comprenant le projet de réhabilitation, l'usage futur envisagé et les garanties financières couvrant les travaux
- Arrêté préfectoral : le préfet prend un arrêté autorisant le transfert de l'obligation de remise en état au tiers demandeur
- Travaux de réhabilitation : le tiers demandeur réalise les travaux sous le contrôle de la DREAL
- Constat de réalisation : la DREAL vérifie la conformité des travaux à l'arrêté préfectoral
Apports de la loi Industrie verte (2023)
La loi Industrie verte a modifié le dispositif sur plusieurs points clés :
| Avant (loi ALUR 2014) | Après (loi Industrie verte 2023) |
|---|---|
| Accord de l'exploitant obligatoire | Accord de l'exploitant obligatoire, mais possibilité de substitution d'office en cas de carence |
| Usage futur limité | Usage futur élargi (résidentiel possible sous conditions) |
| Garanties financières calculées au cas par cas | Référentiel de calcul harmonisé (décret à paraître) |
| Pas de délai imposé à l'exploitant | Délai de réponse de 3 mois pour l'exploitant (silence = refus) |
Secteurs d'Information sur les Sols (SIS)
Les SIS sont des périmètres inscrits dans les documents d'urbanisme (PLU, carte communale) pour signaler la présence connue de pollution des sols. Depuis la loi ALUR (2014) et son décret d'application (2015), les communes doivent intégrer les SIS dans leurs documents d'urbanisme.
Conséquence pratique : tout projet de construction ou d'aménagement situé dans un SIS est soumis à une attestation délivrée par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués (article L.556-2 du code de l'environnement). Cette attestation vérifie que le projet est compatible avec l'état de pollution du terrain.
Chiffres clés et enjeux fonciers
Le stock de friches industrielles
Selon le Cerema, la France compterait entre 90 000 et 150 000 hectares de friches (toutes natures confondues), dont une part significative de friches industrielles potentiellement polluées. Le plan « Friches » du gouvernement, doté de 750 millions d'euros dans le cadre de France Relance (2021-2024), a permis le recyclage de plus de 1 400 hectares.
Coûts de dépollution
Les coûts varient considérablement selon la nature et l'étendue de la pollution :
| Type de pollution | Coût indicatif au m² |
|---|---|
| Hydrocarbures (faible contamination) | 50 – 150 EUR |
| Hydrocarbures (forte contamination) | 150 – 500 EUR |
| Métaux lourds | 100 – 400 EUR |
| Solvants chlorés | 200 – 800 EUR |
| Pollution mixte (multi-substances) | 300 – 1 000 EUR |
L'objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN)
L'objectif ZAN, fixé par la loi Climat et Résilience (2021), impose de réduire de 50 % la consommation d'espaces naturels d'ici 2031 et d'atteindre zéro artificialisation nette en 2050. Cette trajectoire rend le recyclage des friches industrielles — y compris polluées — stratégiquement incontournable pour les collectivités et les aménageurs.
FAQ
Qui est responsable de la pollution d'un site : l'exploitant ou le propriétaire ?
En premier lieu, l'exploitant (ou le dernier exploitant) de l'ICPE. Si l'exploitant est défaillant ou introuvable, le propriétaire peut être mis en cause sur le fondement de la police des déchets (article L.541-3 du code de l'environnement), à condition qu'il ait eu connaissance de la pollution et qu'il ne se soit pas opposé à l'activité polluante. La jurisprudence du Conseil d'État a précisé cette responsabilité subsidiaire (CE, 26 juillet 2011, commune de Palais-sur-Vienne).
Le diagnostic de pollution est-il obligatoire avant une vente de terrain ?
Pas systématiquement, mais fortement recommandé. L'obligation de diagnostic s'applique dans deux cas : (1) le terrain est situé dans un SIS — l'attestation d'un bureau d'études certifié est alors obligatoire ; (2) le vendeur est un exploitant ICPE en cessation d'activité — il doit informer l'acquéreur de l'état de pollution et de l'usage pour lequel le site a été remis en état. En dehors de ces cas, le Code civil (obligation d'information du vendeur, article 1112-1) impose de révéler les informations dont le vendeur dispose sur la pollution.
Quel est le délai moyen de réhabilitation d'un site pollué ?
De 2 à 10 ans selon la complexité. Un site faiblement pollué (ancienne station-service, par exemple) peut être traité en 12 à 24 mois. Un site industriel lourdement contaminé (ancienne usine chimique, fonderie) nécessite souvent 5 à 10 ans, incluant le diagnostic, les études de faisabilité, les travaux et la surveillance post-remédiation.
Le tiers demandeur est-il responsable si la pollution s'aggrave ?
Le tiers demandeur assume la responsabilité de la remise en état pour l'usage défini dans l'arrêté préfectoral. Si une pollution non identifiée lors du diagnostic initial est découverte pendant les travaux, il doit en informer le préfet et adapter le plan de gestion. En revanche, la responsabilité de la pollution historique reste imputée à l'ancien exploitant — le tiers demandeur n'est pas le « nouveau pollueur ».
Sources
- Base de données BASOL — Sites et sols pollués
- Article L.512-21 du code de l'environnement — Tiers demandeur
- Loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 relative à l'industrie verte — Légifrance
- Cerema — Inventaire national des friches
- ADEME — Guide méthodologique sites et sols pollués
- Norme NF X 31-620 — Diagnostic et surveillance des sols pollués
