Depuis le 1er juillet 2025, un diagnostiqueur immobilier qui réalise plus de 1 000 diagnostics de performance énergétique (DPE) sur des maisons individuelles ou appartements en douze mois peut être suspendu de plein droit, sans mise en demeure préalable, sauf à justifier d'un recours à des sous-traitants accrédités. Ce seuil, introduit par la loi du 30 juin 2025 dite loi Cazenave, marque un tournant dans la lutte contre les DPE truqués et s'inscrit dans le cadre plus large des exigences portées par la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD, refonte 2024/1275/UE).
Le contexte : une fraude documentée à large échelle#
Plusieurs études convergent pour établir l'ampleur du phénomène. Une analyse conduite par la société KRNO à partir de plusieurs millions de DPE archivés par l'ADEME révèle qu'environ 1,3 million de logements pourraient avoir bénéficié d'un classement énergétique plus favorable que leur performance réelle. La mécanique de la fraude est connue : un diagnostiqueur malintentionné modifie certains paramètres de calcul — surface, type de chauffage, nature des vitrages, présence d'une isolation non vérifiée — pour faire passer un bien d'une classe G ou F à une classe D ou C.
Les incitations à frauder se sont intensifiées à mesure que les conséquences réglementaires du classement DPE se sont alourdies. L'interdiction de louer les passoires thermiques classées G (entrée en vigueur le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux), la décote sur la valeur vénale des biens mal classés, et l'accès aux aides MaPrimeRénov' conditionnées à certains niveaux de performance ont créé un contexte dans lequel un DPE favorable vaut plusieurs milliers d'euros, parfois plusieurs dizaines de milliers, pour le propriétaire.
La situation a conduit le ministère de la Transition écologique à commander plusieurs rapports d'inspection. Le rapport de l'Inspection générale de l'environnement et du développement durable (IGEDD) remis en mars 2024 a qualifié le système de contrôle existant d'"insuffisant au regard des enjeux", pointant notamment la faiblesse des contrôles de second niveau effectués par les organismes de certification accrédités par le Cofrac.
La directive EPBD de 2024 : cadre européen exigeant#
La directive 2024/1275/UE du 24 avril 2024 relative à la performance énergétique des bâtiments (refonte de la directive 2010/31/UE) impose aux États membres plusieurs obligations renforcées en matière de qualité et de fiabilité des DPE. L'article 19 de la directive exige que les États membres mettent en place des systèmes de contrôle indépendants pour les certificats de performance énergétique, avec des contrôles portant sur la véracité des données utilisées et la cohérence des résultats.
L'article 27 de la directive impose, avant le 29 mai 2026, que chaque État membre mette en œuvre "un régime de sanctions efficaces, proportionnées et dissuasives" applicables aux violations des dispositions nationales transposant la directive, en particulier concernant la délivrance des certificats de performance énergétique. Cette exigence a directement motivé l'accélération du calendrier législatif français.
La directive articule par ailleurs des jalons contraignants : tous les bâtiments résidentiels existants devront atteindre au moins la classe énergétique E d'ici 2030, la classe D d'ici 2033. Ces échéances rendent la fiabilité des DPE structurellement déterminante : une fraude systématique à grande échelle bloquerait l'atteinte de ces objectifs et pourrait exposer la France à des procédures d'infraction de la Commission européenne.
La loi n°2025-XXXX du 30 juin 2025 relative à la lutte contre la fraude aux aides à la rénovation énergétique et aux diagnostics de performance énergétique, promulguée au Journal officiel du 1er juillet 2025, constitue la réponse législative française aux exigences de la directive EPBD.
Le Conseil constitutionnel, saisi par voie de saisine parlementaire, a validé les principales dispositions dans sa décision du 26 juin 2025, écartant notamment les griefs d'atteinte à la liberté d'entreprendre au regard de l'objectif d'intérêt général de lutte contre la fraude.
Les nouvelles sanctions administratives#
Suspension pour activité anormalement élevée. Le seuil de 1 000 DPE en douze mois pour les logements individuels et collectifs constitue un indicateur statistique de risque. Tout franchissement de ce seuil déclenche une vérification automatique par l'organisme de certification. En cas d'absence de justification documentée (recours à la sous-traitance accréditée, activité de formation, etc.), la suspension peut être prononcée pour une durée allant jusqu'à 18 mois, portée à 24 mois en cas de récidive dans les cinq ans.
Radiation et liste noire. La loi instaure un registre public des diagnostiqueurs sanctionnés, accessible sur le site de l'ADEME et consultable via l'observatoire du DPE. Ce dispositif de "name and shame", validé par le Conseil constitutionnel sous réserve que la publication soit précédée d'une procédure contradictoire, vise à responsabiliser les donneurs d'ordre — agences immobilières, notaires, bailleurs — qui recourent à des professionnels dont les pratiques sont suspectes.
Contrôle renforcé par le Cofrac. Les compétences des diagnostiqueurs sont désormais vérifiées tous les dix mois par le Comité français d'accréditation (Cofrac), contre quinze mois auparavant. Cette réduction du délai entre deux audits de compétences est destinée à détecter plus tôt les dérives méthodologiques.
Les nouvelles sanctions pénales#
La loi introduit une qualification pénale spécifique pour les DPE intentionnellement falsifiés. L'infraction de faux en document officiel, prévue à l'article 441-1 du Code pénal et punie de trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende, s'appliquait déjà théoriquement. La loi Cazenave crée une circonstance aggravante lorsque la falsification a pour objet d'obtenir ou de faire obtenir une aide publique à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', CEE, éco-prêt à taux zéro). Dans ce cas, les peines sont portées à cinq ans d'emprisonnement et 375 000 euros d'amende.
Pour les intermédiaires — mandataires, "DPE factories" organisant des chaînes de production de diagnostics frauduleux — la loi prévoit des sanctions autonomes pouvant atteindre sept ans d'emprisonnement et 750 000 euros d'amende, avec possibilité de confiscation des bénéfices tirés de l'activité frauduleuse. Le remboursement des aides indûment perçues est assorti d'une majoration de 50 % en cas de manquement délibéré et de 100 % pour les montages frauduleux organisés.
Les outils de détection#
Le QR code officiel. Depuis septembre 2025, chaque DPE porte un QR code renvoyant vers l'observatoire de l'ADEME. Ce code permet de vérifier en temps réel l'identité du diagnostiqueur, le numéro d'accréditation, la date de l'audit, et l'absence de signalement actif. L'absence de QR code ou la non-concordance avec les données de l'observatoire constitue un indice de fraude suffisant pour justifier un contrôle approfondi.
La géolocalisation du diagnostiqueur. La fonctionnalité de vérification de présence effective du diagnostiqueur sur site au moment du diagnostic a été mise en service au premier trimestre 2026, conformément au calendrier annoncé par le ministère. Elle repose sur l'horodatage et la géolocalisation des saisies dans le logiciel de calcul homologué, croisées avec les données du registre de l'ADEME.
Les outils statistiques de détection comportementale. Le décret du 16 juin 2025 mandate l'ADEME pour déployer des algorithmes de détection des comportements "suspects" : taux de classement par diagnostiqueur anormalement favorable par rapport à la moyenne de son secteur géographique, durée de visite anormalement courte au regard de la surface du bien, concentration de DPE pour un même donneur d'ordre. Ces signaux alimentent une cellule de contrôle dédiée.
Implications pour les acteurs de la chaîne immobilière#
La responsabilité ne repose plus exclusivement sur le diagnostiqueur. La loi Cazenave introduit une obligation de vigilance renforcée pour les donneurs d'ordre. Une agence immobilière qui recourt systématiquement à un diagnostiqueur figurant sur la liste noire ou ayant fait l'objet d'un signalement public peut voir sa responsabilité civile et pénale engagée si elle ne peut démontrer avoir effectué les vérifications élémentaires sur le professionnel missionné.
Pour les copropriétés soumises aux obligations du DPE collectif, la fiabilité du diagnostic acquiert une dimension supplémentaire : un DPE collectif frauduleux qui masque la vraie classe énergétique de l'immeuble peut différer des travaux de rénovation légalement obligatoires et exposer le syndic à une mise en cause. Pour les propriétaires bailleurs confrontés aux interdictions liées aux logements classés G, recourir à un DPE truqué pour contourner l'interdiction de louer constitue désormais un risque pénal direct, non plus seulement un risque civil.
L'ensemble de ce dispositif s'inscrit dans la logique de la directive EPBD et de ses exigences de rénovation énergétique pour 2026 et au-delà, qui suppose une base de données DPE fiable pour piloter les politiques publiques.
Ce qui reste en suspens#
Plusieurs questions pratiques demeurent ouvertes à la date de rédaction de cet article.
La portée exacte de l'obligation de vigilance des donneurs d'ordre n'a pas encore été précisée par décret. Le texte de la loi reste général et il est probable qu'un contentieux judiciaire sera nécessaire pour en fixer les contours.
La question de la rétroactivité des sanctions sur les DPE réalisés avant la loi est tranchée sur le plan pénal — le principe de non-rétroactivité de la loi pénale plus sévère s'applique — mais reste posée pour les sanctions administratives et pour les demandes de remboursement d'aides.
Enfin, la mise en œuvre effective des algorithmes de détection comportementale de l'ADEME a pris du retard. Initialement prévue pour janvier 2026, leur déploiement opérationnel n'est attendu qu'au deuxième trimestre 2026 selon les dernières communications du ministère.
Sources#
- Lutte contre la fraude aux DPE — Loi Cazenave, validation constitutionnelle — Ministère de la Transition écologique
- Lutte contre la fraude : ce que prévoit la loi du 30 juin 2025 — Diagactu
- Fraude au DPE : contrôles renforcés et sanctions dès octobre 2025 — Crédit Agricole J'éco-rénove
- DPE truqués : quand la pression réglementaire pousse à la fraude — Actual Immo
- Les 10 mesures du gouvernement contre les DPE frauduleux — MeilleursAgents
- Réforme DPE 2025-2026 : controverse et changements majeurs — DPE Expert
