Décret tertiaire 2026 : échéances OPERAT, objectifs et stratégies de conformité

Le décret tertiaire, officiellement appelé « Éco Énergie Tertiaire » (EET), constitue l'une des pierres angulaires de la politique française de transition énergétique dans le secteur du bâtiment. Introduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et précisé par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, ce dispositif impose des obligations de réduction de consommation énergétique aux propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m².

L'enjeu est considérable : le secteur tertiaire représente 17 % de la consommation d'énergie finale en France, soit environ 1,2 milliard de mètres carrés de surface. À l'échelle nationale, les bâtiments résidentiels et tertiaires cumulent 45 % de la consommation énergétique finale, devant les transports et l'industrie. Face à l'urgence climatique et aux objectifs de neutralité carbone fixés pour 2050, le décret tertiaire impose un calendrier ambitieux : réduire de 40 % la consommation d'énergie finale d'ici 2030, puis de 50 % en 2040 et de 60 % en 2050.

Avec l'échéance critique du 1er juillet 2026 qui approche pour la publication obligatoire de l'attestation numérique sur OPERAT, et alors que seulement la moitié des entreprises assujetties sont en conformité à mi-parcours, les responsables immobiliers, énergéticiens et services juridiques doivent impérativement structurer leur stratégie de mise en conformité.

Le décret tertiaire s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment hébergeant des activités tertiaires et dont la surface de plancher cumulée est supérieure ou égale à 1 000 m². Cette règle cumulative est essentielle : elle signifie que plusieurs bâtiments contigus ou situés sur une même unité foncière peuvent être additionnés pour atteindre le seuil. Un campus universitaire, un parc d'activités ou un ensemble commercial fragmenté en plusieurs lots peuvent ainsi tous être concernés, même si aucune entité prise isolément ne dépasse 1 000 m².

Les activités tertiaires visées incluent les bureaux, l'enseignement, la santé, le commerce, l'hôtellerie, la restauration, les services publics administratifs, la logistique, les infrastructures de transport, ainsi que les espaces dédiés au sport, à la culture ou aux loisirs. La liste exhaustive est définie par arrêté ministériel et couvre pratiquement toutes les activités économiques hors production industrielle et habitation.

Certaines catégories de bâtiments bénéficient toutefois d'une exemption explicite : les constructions provisoires de moins de deux ans, les lieux de culte, les bâtiments dédiés à la défense nationale, à la sécurité intérieure ou à la sécurité civile. Les structures agricoles à usage exclusif ne sont pas non plus concernées.

Le texte réglementaire précise également que l'obligation pèse à la fois sur les propriétaires et sur les preneurs à bail. En pratique, cela signifie que locataires et bailleurs doivent collaborer étroitement pour satisfaire aux exigences de déclaration et d'atteinte des objectifs. Le contrat de bail peut prévoir des clauses spécifiques répartissant les responsabilités, mais juridiquement, chaque partie demeure coresponsable.

Le décret tertiaire impose trois jalons temporels progressifs : une réduction de 40 % de la consommation d'énergie finale en 2030, de 50 % en 2040, et de 60 % en 2050. Ces objectifs peuvent être atteints selon deux méthodes distinctes, au choix de l'assujetti.

La méthode relative consiste à réduire la consommation d'énergie en pourcentage par rapport à une année de référence choisie librement entre 2010 et 2019. Cette méthode valorise les efforts d'amélioration continue et permet de tenir compte des spécificités patrimoniales de chaque bâtiment. Elle est particulièrement pertinente pour les bâtiments anciens qui présentent une consommation initiale élevée.

La méthode absolue, quant à elle, fixe un seuil de consommation en kWh par mètre carré et par an, modulé selon le type d'activité. Ce seuil est défini par arrêté et s'appuie sur des valeurs de référence nationales issues de l'Observatoire de l'immobilier et du bâtiment durable. Cette méthode est souvent choisie par les bâtiments neufs ou récemment rénovés, dont la performance énergétique intrinsèque est déjà proche des standards actuels.

Le décret autorise également une mutualisation des objectifs entre plusieurs bâtiments d'un même parc immobilier, sous réserve qu'ils soient détenus ou exploités par la même entité juridique. Cette souplesse permet de compenser les retards de certains actifs par les sur-performances d'autres, facilitant ainsi l'atteinte des objectifs à l'échelle d'un portefeuille.

Enfin, les assujettis qui ne peuvent atteindre les objectifs pour des raisons techniques, architecturales ou économiques disproportionnées peuvent déposer un Dossier Technique de Modulation (DTM), expliqué plus loin.

La plateforme OPERAT, opérée par l'ADEME depuis 2020, constitue l'infrastructure numérique du décret tertiaire. Elle permet aux assujettis de déclarer annuellement leurs consommations énergétiques réelles, de suivre leur trajectoire de réduction et d'obtenir une attestation numérique annuelle de conformité.

À la fin de l'année 2023, OPERAT recensait plus de 750 000 déclarations pour une surface cumulée de 600 millions de mètres carrés, soit environ 50 % du parc tertiaire français. Ce chiffre, bien que significatif, illustre aussi l'ampleur du chemin restant à parcourir pour atteindre une couverture exhaustive du dispositif.

L'échéance la plus critique à court terme est le 1er juillet 2026 : à cette date, tous les assujettis devront impérativement avoir publié leur attestation numérique annuelle sur OPERAT. Cette attestation, générée automatiquement après saisie des consommations, constitue la preuve juridique de la conformité. Son absence expose l'assujetti à des sanctions administratives.

La déclaration annuelle des consommations pour l'année civile précédente doit intervenir avant le 30 septembre de chaque année. Ainsi, les données de consommation 2025 devront être saisies sur OPERAT avant le 30 septembre 2026. Le non-respect de cette échéance entraîne automatiquement une mise en demeure.

La plateforme OPERAT offre également des fonctionnalités de suivi graphique de la trajectoire, de comparaison avec des bâtiments similaires, et de génération de rapports détaillés. Elle constitue ainsi non seulement un outil réglementaire, mais aussi un levier de pilotage énergétique pour les gestionnaires immobiliers.

Selon le bilan publié par l'ADEME en septembre 2024, le secteur tertiaire français a enregistré une baisse moyenne de 22 % de sa consommation d'énergie finale entre l'année de référence choisie et l'année 2022. Cette performance est encourageante à mi-parcours de l'objectif 2030, mais elle masque des disparités importantes.

Les bureaux affichent les meilleures performances avec une réduction moyenne de 30 %, suivis par l'enseignement avec 26 %, la logistique avec 22 %, et la santé avec 16 %. Les secteurs du commerce et de l'hôtellerie-restauration présentent des résultats plus contrastés, souvent liés à la reprise d'activité post-COVID et aux contraintes d'exploitation spécifiques.

Toutefois, l'ADEME et le CEREMA alertent sur un effet trompe-l'œil majeur : une part significative de cette baisse est attribuable aux variations climatiques exceptionnelles de l'hiver 2022, particulièrement doux, ainsi qu'aux tensions sur les prix de l'énergie qui ont conduit à des comportements de sobriété forcée et temporaire. Les données corrigées des variations climatiques montrent une baisse structurelle plus modeste, estimée entre 12 et 15 % selon les segments.

Par ailleurs, environ 50 % des entreprises assujetties accusent encore un retard critique par rapport à la trajectoire nécessaire pour atteindre -40 % en 2030. Pour ces acteurs, l'effort résiduel requis dépasse désormais 5 % de baisse annuelle moyenne, ce qui nécessite des investissements massifs et immédiats.

Les experts s'accordent à dire que la poursuite de la trajectoire jusqu'en 2030 exigera une accélération des travaux de rénovation énergétique profonde, au-delà des simples mesures comportementales ou d'optimisation de l'exploitation.

Pour atteindre les objectifs du décret tertiaire, les assujettis disposent de quatre leviers d'action complémentaires, classés par ordre croissant d'intensité capitalistique.

Levier 1 : Sobriété comportementale

Ce premier levier repose sur la sensibilisation des occupants et l'adoption de pratiques vertueuses sans investissement matériel significatif. Exemples : extinction des éclairages en dehors des heures d'occupation, limitation des températures de consigne (19°C en hiver, 26°C en été), fermeture des fenêtres en période de chauffage ou de climatisation, optimisation de l'usage des équipements informatiques. Les retours d'expérience montrent que ces actions permettent des réductions de consommation comprises entre 5 et 15 %, selon la typologie de bâtiment et le niveau d'engagement des occupants.

Levier 2 : Optimisation de l'exploitation et GTB

L'installation ou la mise à niveau d'un système de Gestion Technique du Bâtiment (GTB) ou de Building Automation and Control System (BACS) permet de piloter finement les équipements de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) en fonction de l'occupation réelle, des conditions météorologiques et des usages. Les systèmes GTB modernes intègrent des algorithmes d'intelligence artificielle pour anticiper les besoins et éviter les gaspillages. Ce levier génère des économies comprises entre 10 et 25 %, avec un retour sur investissement généralement inférieur à 5 ans.

Levier 3 : Remplacement des équipements

Le remplacement des équipements obsolètes par des technologies performantes constitue un gisement d'économies substantiel. Cela inclut : le passage aux LED pour l'éclairage (économie de 50 à 75 %), le remplacement des chaudières par des pompes à chaleur, l'installation de systèmes CVC à haute efficacité, la modernisation des systèmes de ventilation. Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) permettent de financer une partie significative de ces travaux via des primes versées par les obligés (fournisseurs d'énergie).

Levier 4 : Rénovation de l'enveloppe

La rénovation énergétique lourde de l'enveloppe (isolation thermique des murs, toiture, planchers, remplacement des menuiseries par du double ou triple vitrage) représente le levier le plus structurant mais aussi le plus coûteux. Ces travaux permettent des réductions de consommation de 30 à 60 % selon l'état initial du bâti. Leur amortissement nécessite souvent entre 10 et 25 ans, ce qui implique une stratégie patrimoniale de long terme.

Contrats de Performance Énergétique (CPE)

Pour sécuriser l'atteinte des objectifs, de nombreux assujettis se tournent vers les Contrats de Performance Énergétique. Dans ce cadre, un prestataire spécialisé s'engage contractuellement sur un niveau de réduction garanti, moyennant une rémunération indexée sur les économies réalisées. Ce mécanisme transfère une partie du risque technique et financier vers le prestataire, tout en garantissant un résultat mesurable.

Systèmes de Management de l'Énergie (SME ISO 50001)

La certification ISO 50001 formalise une démarche d'amélioration continue de la performance énergétique. Elle impose la définition d'objectifs, le suivi d'indicateurs, la réalisation d'audits réguliers et la mise en œuvre de plans d'action. Bien que non obligatoire, elle constitue un outil puissant de pilotage et de démonstration de conformité face aux autorités de contrôle.

Le non-respect des obligations du décret tertiaire expose les assujettis à des sanctions administratives et financières progressives. En cas de défaut de déclaration sur OPERAT ou de non-atteinte des objectifs sans justification valable, l'autorité administrative (Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement - DREAL) adresse une mise en demeure avec un délai de six mois pour régulariser la situation.

Si l'assujetti ne se conforme pas dans le délai imparti, une amende administrative peut être prononcée. Le montant s'élève à 1 500 euros pour une personne physique, et à 7 500 euros par bâtiment pour une personne morale. Ces amendes sont cumulatives et peuvent être renouvelées chaque année tant que la mise en conformité n'est pas effective. Pour un patrimoine étendu, le montant global des sanctions peut donc rapidement devenir dissuasif.

Au-delà des amendes, le dispositif prévoit une mesure de "name and shame" : les noms des assujettis en infraction peuvent être rendus publics sur le site internet des services de l'État. Cette publicité négative constitue un risque réputationnel significatif, notamment pour les entreprises cotées ou les acteurs publics.

Toutefois, le décret reconnaît que certaines situations peuvent rendre l'atteinte des objectifs impossible ou économiquement disproportionnée. Dans ces cas, l'assujetti peut déposer un Dossier Technique de Modulation (DTM) auprès de la préfecture de région. Ce dossier doit démontrer, à l'appui de pièces justificatives :

• Des contraintes techniques liées au classement du bâtiment (monument historique, architecture protégée) ;
• Un changement de destination ou d'activité incompatible avec les objectifs initiaux ;
• Un coût disproportionné des travaux par rapport aux économies générées, caractérisé par un temps de retour brut (TRB) supérieur à 30 ans pour les travaux d'enveloppe, 15 ans pour le remplacement des équipements, ou 6 ans pour l'installation d'une GTB.

Le DTM permet d'obtenir une adaptation des objectifs ou un report d'échéance. La date limite de dépôt du DTM pour le premier jalon 2030 est fixée au 30 septembre 2027. Passée cette date, aucune dérogation ne pourra plus être accordée.

Il convient de nuancer ce tableau répressif en rappelant que le dispositif de contrôle est encore en phase de structuration. À ce jour, les sanctions effectives demeurent rares, les autorités privilégiant l'accompagnement et la pédagogie. Néanmoins, un durcissement progressif est anticipé à mesure que les échéances approchent, notamment après 2026.

Le décret tertiaire représente un levier majeur de la politique énergétique nationale, mais sa complexité réglementaire et l'ampleur des efforts requis imposent une mobilisation à tous les niveaux. Avec l'échéance du 1er juillet 2026 qui approche, les assujettis doivent impérativement structurer leur stratégie : cartographier leur patrimoine, déclarer sur OPERAT, identifier les leviers d'action les plus pertinents, et, le cas échéant, préparer un Dossier Technique de Modulation.

L'enjeu dépasse largement la simple conformité réglementaire : il s'agit de transformer durablement le modèle énergétique du secteur tertiaire, d'améliorer la performance des actifs immobiliers, de réduire les charges d'exploitation et de contribuer concrètement aux objectifs climatiques nationaux. Dans ce contexte, les obligations du décret tertiaire doivent être intégrées dans une vision stratégique globale, articulée avec d'autres dispositifs réglementaires tels que l'audit énergétique obligatoire, le bilan GES obligatoire, ou encore le reporting CSRD pour les grandes entreprises. L'adoption d'un système de management environnemental structuré, tel que la certification ISO 14001, constitue également un atout précieux pour piloter efficacement la transition énergétique du patrimoine tertiaire.

Sources :

• Légifrance, Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019
• Ministère de la Transition Écologique, Dispositif Éco Énergie Tertiaire
• ADEME, Bilan OPERAT 2024
• ADEME, Communiqué de presse, septembre 2024
• CEREMA, Observatoire du parc tertiaire
• Service Public, Éco-énergie tertiaire